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※本記事の数値は2026年6月4日時点のスナップショットに基づきます。市況により変化します。
「いまの不動産市場、買い時なんですか?」——この質問を、私はセミナーや勉強会で本当によくいただきます。そして正直に言うと、「平均利回り◯%」という一つの数字だけでは、この質問には答えられません。
そこで当サイトでは、無料メルマガにご登録いただいた方全員に、登録特典として 解析レポート「データ探偵 完全解説版」(PDF・全12ページ) をプレゼントしています。私が運用するAIアプリ「Haro」の物件データベース約18万件を、中央値とコホートで解剖した一次データレポートです。ブログでは公開していない分布グラフや都市別データを、そのまま収録しています。
「登録の前に、中身を見て判断したい」という方のために、本記事ではレポートの中身を一部だけ公開します。読んでから決めていただいて、まったく問題ありません。
著者: やっしー隊長(不動産投資歴15年超・AI開発者)
この記事でわかること
- メルマガ登録特典「データ探偵 完全解説版」に何が載っているか
- 新しく市場に出てくる物件が、この5年でどう変わったか(実データを一部公開)
- 「たくさんの業者が載せている物件=人気物件」が、なぜ危うい思い込みなのか
- 特典レポートを無料で受け取る手順
1. 「平均利回り」を見た瞬間に、消えてしまう情報がある
不動産投資の情報収集を始めると、まず目に入るのは「平均利回り」や「相場感」といった、ひとつにまとめられた数字ではないでしょうか。
平均値は便利です。便利なのですが、平均で語られた瞬間に、多くの情報が消えてしまう傾向があります。
平均値のメリット
- ひと目で「だいたいの水準」がつかめる
- エリア同士の大まかな比較がしやすい
- 初心者でも会話の入口に立てる
平均値のデメリット(落とし穴)
- 一部の極端な高利回り物件に数字が引っぱられる場合がある
- エリアごとの違いが平らにならされてしまう
- 「水準」は見えても「方向(上がっているのか下がっているのか)」が見えない
私は自作のAIアプリ「Haro」で、約18万件の物件データベースを日々更新しながら見ています。その立場から言うと、平均値だけで物件を判断するのは、天気予報で「年間平均気温」だけを見て今日の服装を決めるようなものです。大事なのは「いま、どちらに向かっているか」ではないかと私は考えています。
特典レポート「データ探偵 完全解説版」は、この問題意識から生まれました。約18万件のデータベースを 中央値(メジアン)とコホート(初掲載年) で解剖し、平均値では見えない「幅」と「方向」を可視化しています。ここからは、その中身を3つの発見に分けてお見せします。
2. 発見①:全国の利回りは、静かに上がっていた
概要
「新しく市場に出てくる物件」の条件は、5年でどう変わったのか。物件が初めて掲載された年(コホート)ごとに、中央値利回りを並べてみました。平均ではなく中央値を使うのは、極端な外れ値に結論が振り回されないためです。
数字データ
中央値利回りは 2021年の約9.2%から、直近(2026年上期)には10.0% へ。わずかですが、確かに上向いています。そして同じ期間に、価格の中央値は 4,380万円から2,870万円 へと下がりました。差し引き約1,500万円。つまり、新しく出てくる物件は「小さく・安く・利回りは高め」へとシフトしている傾向が、データ上は読み取れます。
注意点
ただし、この価格中央値は新規掲載物件のものです。区分・一棟・エリアといった物件構成の変化も含むため、「同じ物件が1,500万円値下がりした」という意味ではありません。また、利回りが上がる=価格が下がるという関係は、買い手にとって追い風になり得る一方で、エリアや物件タイプによって事情は大きく異なる可能性があります。将来を断定するものではない点にもご注意ください。
次の一歩
「全国でみれば追い風かもしれない。では、自分が狙うエリアはどうなのか?」——ここが本題です。次の発見をご覧ください。
3. 発見②:都市によって、方向が“真逆”だった
概要
レポートでは主要15都市について、初掲載年ごとの中央値利回りと、2021年から直近(2026年上期)への変化幅(pp)を比較しています。すると「全国では利回り上昇」のはずが、中身は都市によってばらばらでした。
数字データ
代表的な2都市をご紹介します。神戸は+0.80pp で、大都市の中では利回りが取りやすくなった(=割安化した)側の代表です。さらに 堺・北九州・新潟は+1.4pp前後 と、より大きく割安化しています(いずれも母数が小さい参考値)。一方、福岡は−0.82pp で、利回りが下がった(=値上がりした)側の代表です。名古屋や東京23区も、福岡と同じく値上がりの側に入っています。
注意点
「利回りが上がった都市=買い」と短絡するのは危険だと私は考えます。神戸のように利回りが取りやすくなっている都市でも、需要や出口は物件ごとに見極めが必要です。逆に福岡・名古屋・東京23区のような都市は、利回りで勝負せず立地や出口の堅さで選ぶ、という戦い方になる傾向があります。また方向は固定ではなく、市況によって変わり得ます。
次の一歩
残りの都市(札幌・仙台・さいたま・千葉・横浜・京都・大阪・熊本など)の推移と価格中央値の一覧表は、レポート本編に収録しています。ご自身の検討エリアがどちら側にいるか、確認してみてください。
【現場の投資家の声】
業界の一部では「いまは高くて買えない」という声をよく聞きます。ただ、私自身がデータを見ていて感じるのは、市場は一枚岩ではないということです。同じ「8%」でも、割安化の途中の8%なのか、値上がりの最中の8%なのかで、意味がまったく違ってくるケースがあります。
4. 発見③:「10社が載せている物件」の正体
概要
ポータルサイトで同じ物件が何社からも掲載されているのを見ると、「人気物件なのかな」と感じる方が多いかもしれません。レポートでは、この「掲載の重なり」と掲載期間・利回りの関係を集計しました。
数字データ
1社だけが扱う物件の掲載期間は 中央値1ヶ月。一方、10社以上が同じ物件を載せているケースでは、掲載期間の中央値は 16ヶ月 に伸びます。重なりが多い物件ほど、長く売れ残っている傾向があるのです。
注意点
つまり「重なりが多い=人気」ではなく、「決まらないから扱える業者が増えていった」と読むほうが、実態に近い可能性があります。ただし、これは特定の業者の良し悪しを断じる話ではありません。長期化している物件は「避ける対象」ではなく「条件次第で交渉する対象」として見る、というのがレポートの結論です。重なり区分ごとの件数・利回り・交渉余地スコアの一覧は、本編に掲載しています。
次の一歩
気になる物件があったら、まず「何社が載せているか」「いつから載っているか」を確認する習慣をつけてみてください。それだけで、物件の見え方が変わってくるはずです。
なお、候補物件の手残り計算には、当サイトの無料CFシミュレーターもあわせてご活用ください。
5. まとめ:全12ページの「データ探偵 完全解説版」を無料プレゼント中
本記事のポイントを3つにまとめます。
- 平均値だけでは「幅」と「方向」を見落とす可能性がある
- 全国では利回り上昇(割安化)の方向だが、都市によって方向は真逆
- 業者の重なりは「人気」ではなく「売れ残り時間」の代理指標として読める
ここまでお読みいただいた内容は、解析レポート「データ探偵 完全解説版」(PDF・全12ページ)のごく一部です。本編には、本記事で紹介しきれなかった以下の内容を収録しています。
- 主要15都市すべての利回り推移と価格中央値の一覧表
- いま市場に出ている物件の利回り分布グラフ(5%未満〜15%超まで)
- 掲載業者数ごとの件数・掲載期間・交渉余地スコアの詳細
- データを「エリア選び」「個別物件の見極め」に使う実践チェックリスト
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本レポートの位置づけについて
本レポートは情報提供を目的とした統計レポートであり、特定の物件・銘柄・サービスの購入を勧誘するものではありません。記載の数値は作成時点のデータに基づく傾向であり、将来の結果を保証するものではありません。最終的な投資判断はご自身の責任で行ってください。
著者: やっしー隊長
- 不動産投資歴15年超 / AI開発者 / 大家さん学びの会名古屋 支部代表
- 著書「FIREできる不動産投資3つのルール」
- 不動産投資家向けAIアプリ「Haro」(物件データベース約18万件)を開発・運用
- 連絡先: お問い合わせ
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