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目次
今日は、自分の過去のメモを疑うところから始める
このシリーズは、不動産投資の「なんとなくの通説」を、私たちが運営する収益不動産プラットフォームHaroの物件データベース「R-DX」の統計分析データ（一棟もの・日次更新）だけで検証していく企画だ。第1弾は「全国一律で値上がり」という通説を崩して二極化を見つけ（第1弾）、第2弾は「その物件、何社が載せているか」で街ごとの情報格差を可視化した（第2弾）。
ここからは少しスタンスを変える。データ探偵として、「これが正解だ」ではなく「この見方が成り立つか、データに尋問してみる」という形で進めたい。仮説は容疑者だ。証拠（データ）の前で、シロかクロかが決まる。
そして今日の最初の容疑者は——過去の私自身のメモである。
第2弾の終盤で、私はこう書いた。「1物件を10社以上が奪い合う"過熱物件"が約3,600件ある」と。多くの会社が群がっている＝人気で奪い合われている、という読みだ。一見、当たり前に聞こえる。でも、本当にそうか？ たくさんの業者が扱っている物件は、本当に"奪い合われている人気物件"なのか？ 今日はここに、データで踏み込む。
今日の容疑者（仮説）は3つ
読者の方からも、私自身の中にも、こんな仮説がある。どれも「もっともらしい」。だからこそ尋問する価値がある。
仮説A：「多くの業者が扱う物件＝人気物件＝お買い得（or 高く売れる）」
販売ルートが多いほど買い手の目に触れる。人気だからこそ何社も扱う。だから多社が扱う物件はお買い得の可能性が高い——という説。直感的にいちばん納得しやすい。
仮説B：「1社だけが扱う物件＝安く買える」
逆に、たった1社しか載せていない物件は、競争相手がいない。だから相対で安く買える余地が大きいのでは——という説。これも一理ある。
仮説C（第2弾の私）：「10社以上の物件＝奪い合われる過熱物件」
冒頭で自首したとおり、過去の私のメモだ。重なりが多い＝人気で取り合いになっている、という読み。
AとBは方向が逆、AとCは似ている。全部を同時に成り立たせることはできない。さあ、データに尋問しよう。
検証① 利回りで尋問する —— 「お買い得」なのは、どっちだ
まず、いちばん効く質問から。「業者の重なりが多い物件ほど、本当にお買い得（高利回り）なのか？」
Haroの一棟現役物件 約14万件を、1物件を扱う業者数で5つのバンドに分け、掲載利回りの中央値を並べた。
| 扱う業者数 | 件数 | 掲載利回り（中央値） | 価格中央値 |
|---|
| 1社 | 97,605件 | 9.50% | 3,500万円 |
| 2社 | 24,438件 | 10.00% | 3,465万円 |
| 3〜4社 | 11,285件 | 9.59% | 4,000万円 |
| 5〜9社 | 5,884件 | 9.20% | 4,980万円 |
| 10社以上 | 3,597件 | 8.47% | 6,100万円 |
ここで容疑者たちのアリバイが、いっせいに崩れる。
仮説A（多社＝お買い得）は崩れた。 業者が多い物件ほど利回りは下がっていく（10社以上は8.47%で最低）。利回りが低い＝割高、ということだ。「たくさんの会社が扱う物件はお買い得」どころか、いちばん割高だった。価格中央値も1社の3,500万円に対し10社以上は6,100万円と、明確に高い。
仮説B（単独＝安い）も崩れた。 たしかに単独（1社）の9.50%は悪くないが、2社（10.00%）のほうがむしろ高利回りで、「単独だけが特別に安い」という構図にはなっていない。単独と複数（2社以上）をまとめて比べても、9.50% 対 9.60%でほぼ差がない。「1社だから安く買える」とは言えなかった。
仮説C（10社＝奪い合う過熱物件）は、半分だけ当たっていた。 10社以上が最も割高（過熱）なのは事実だ。でも——「奪い合われているから高い」のだろうか？ それとも、別の理由で高いのだろうか。価格の高さは確認できた。問題はメカニズムだ。ここから先が本番である。
